Geniet van het hoog- dan het superhoogseizoen met een Venetiaanse Fly-to-Let

Om bij het begin te beginnen: ik was jarenlang restaurateur en had oorspronkelijk de horeca gezocht als een uitdagend alternatief voor een eerdere carrière in het theater waarvan ik voelde dat die op zijn natuurlijke beloop was. Eten was iets waar ik altijd hartstochtelijk in geïnteresseerd was geweest, en het kopen van een charmant 16e-eeuws restaurant in een rustig en pittoresk stadje aan de grens met Wales leek mijn idee van de hemel, ver verwijderd van de hel die vaak het toneel is. Het runnen van een restaurant was leuk, hoewel het enorm hard werken was, en vorig jaar besloot ik dat het tijd was voor een nieuwe ommekeer in mijn carrière. Ik wilde een iets gemakkelijkere manier om geld te verdienen dan koken voor de 5.000, dus richtte ik mijn aandacht op het potentieel van onroerend goed. Aangezien ik ook terugging naar Londen, leek dit de meest voor de hand liggende plek om te investeren, maar ik dacht al snel dat het soort prijs dat mijn flinke restaurant zou opleveren, me weinig meer zou opleveren dan een krappe flat in een obscure Londense wijk. Trouwens, Londen leek niet het soort ratrace-stad te zijn waar ik me de rest van mijn dagen in zou kunnen voorstellen, meer een noodzakelijke noodoplossing dan welk soort bejaardentehuis dan ook. Toen ik eerlijk overwoog waar ik over, laten we zeggen, 10 jaar wilde zijn, stelde ik me een lui leven voor in Italië, met name Venetië, een stad die ik vaak had bezocht en jarenlang had liefgehad. En hoe meer ik me op dit idee verdiepte, hoe meer het ook een verstandige investeringsstrategie leek. Op het eerste gezicht was dit natuurlijk helemaal niet het geval. Toen ik vrienden op de hoogte bracht van mijn mogelijke plannen, was hun onmiddellijke reactie er een van ongelovige verbazing. 'Investeren in een stad die aan het zinken is? Ben je gek?' was de nogal unaniem overweldigende reactie. Toegegeven, Venetië is enigszins wankel gebouwd in de lagunewateren van de noordelijke Adriatische Zee, en ervaart af en toe wat plaatselijk wordt aangeduid als acqua alta (letterlijk "hoog water"), op welk punt de zandzakken tevoorschijn komen, net als de Wellies, plus de verhoogde loopbruggen die droog vervoer door de stad mogelijk maken. Maar de Venetianen beschouwen het gewoon allemaal als een feit van het leven. Maar denk ook eens aan de enorme opblaasbare dam die wordt gebouwd aan de monding van de lagune - iets dat lijkt op de Thames Barrier maar veel groter - een ongekend technisch fenomeen dat Venetië zal beschermen tegen stijgend water wanneer het voltooid is in 2011, en je beseft al snel dat er is veel te veel geïnvesteerd in Venetië om het een of ander noodlottig Atlantis te laten zijn. Vanuit een fly-to-let-perspectief is het vrijwel ongeëvenaard in Europa, zonder echt laagseizoen, alleen het hele jaar door hoogseizoen en dan een superhoogseizoen voor Kerstmis, Carnaval, het Filmfestival van Venetië en diverse andere data verspreid over de kalender. Venetië, zo leek het, was een ware goudmijn die wachtte om aangeboord te worden. Natuurlijk besefte ik dat de concurrentie hevig zou zijn, maar nadat ik talloze vakanties had doorgebracht in steevast vreselijke (en nooit goedkope) kortetermijnvakantieaccommodaties, was ik er vrij zeker van dat ik zelf een stijlvol vakantieverhuurpakket kon samenstellen waarmee anderen jammer, zelfs met mijn redelijk bescheiden budget. Dan kon ik hem verhuren om de hypotheek-, onderhouds-, schoonmaak- en beheerkosten te dekken, en hem zelf gebruiken als hij leeg was. Perfect. Zoals serendipiteit het wil, organiseerde Olympia in Londen rond de tijd dat ik met mijn onderzoek begon een 5-daags evenement genaamd Viva Italia-show om de Italiaanse manier van leven te promoten lock, stock and barrel: lekker eten en wijn, auto's, mode en natuurlijk eigendom. Hier heb ik contact opgenomen met de excellent Eigendommen in Italië company die me uiteindelijk door het hele aankoopproces in Venetië zou leiden. Hoewel ik een beetje onzeker was waar ik precies naar op zoek was, heb ik mijn afspraken gemaakt om uit te vliegen voor een intensieve kijksessie. The Low-Down On Venice De Venetiaanse lagune is een geografisch complexe cluster van vele eilanden, maar voor investeringsdoeleinden concentreert het leven zich rond de zes sestieri (of districten) waar de meeste toeristen steevast het grootste deel van hun tijd doorbrengen, een vreemde visvormige zak van drooggelegd land dat met het vasteland is verbonden door ongeveer anderhalve kilometer weg en spoor. Losjes gescheiden door de omgekeerde S-figuur die het Canal Grande is, zijn deze sestieri Santa Croce, San Polo en Dorsoduro in het westen en Cannaregio, Castello en San Marco in het oosten. De laatste hiervan, San Marco, met zijn ontzagwekkende Piazza, het Dogenpaleis, de gelijknamige basiliek en 1000 andere bezienswaardigheden, behoort tot een van de meest bezochte vierkante kilometers land ter wereld. Dat gezegd hebbende, is het nog steeds heel gemakkelijk om van de gebaande paden af te wijken en jezelf te verliezen in het sfeervolle labyrint van gangen. Toch voelde San Marco naar mijn smaak een beetje een te voor de hand liggende plek om te investeren, en gezien het feit dat het voor 99% gericht is op het melken van toeristen van hun geld, niet de goedkoopste plek om voet aan de grond te krijgen. Een appartement met uitzicht op het Canal Grande , kan u bijvoorbeeld maar liefst £ 4 miljoen kosten. Een leuk idee, maar meer dan een beetje uit mijn diepte. Naast deze 6 hoofddistricten zijn er ook de andere lagune-eilanden om uit te kiezen: Giudecca, op slechts 1 km ten zuiden van San Marco, biedt betaalbare nieuwbouw, maar voelt zich vreemd genoeg buitengesloten, terwijl Murano en Burano, wereldberoemde producenten van glas en kantwerk zorg voor goedkopere alternatieven, maar als kantwerk en glas niet echt jouw ding zijn... nou, wat heeft het voor zin? Terug in Venetië zelf hebben de overige 5 sestieri ook allemaal hun eigen stijl en sfeer: Castello voelt authentiek Venetiaans aan, maar is misschien een beetje te stil en buiten de gebaande paden; Cannaregio en Santa Croce zijn beide interessante gebieden, maar hebben niet genoeg toeristisch cachet. Dan blijven San Polo en Dorsoduro over, die allebei alle juiste vakjes in mijn hoofd aanvinkten: levendig en levendig, een redelijk deel van alle Venetiaanse must-sees, maar met stillere zakken weg van de belangrijkste toeristische trekpleister. Nadat ik mijn zoektocht had verkleind, had ik er alle vertrouwen in dat mijn reis naar Venetië vruchten zou afwerpen. En dat deed het inderdaad. In de loop van 3 dagen heb ik een tiental appartementen bekeken, een breed scala van appartementen die volledig gerestaureerd moesten worden en andere die volledig gerestaureerd en gemeubileerd waren en al verhuurvergunning hadden. Wat zo uniek is aan Venetië, is dat elk gebouw anders is. Uiteindelijk moet je ze alleen op hun individuele sterke punten bekijken, aangezien het maken van vergelijkingen de zaak vaak verder kan vertroebelen. De kosten kunnen ook enorm variëren. Basistarieven beginnen bij ongeveer € 4.000 per vierkante meter, hoewel een redelijk basistarief in San Marco wel € 8.000 per vierkante meter kan opleveren en die kostbare locaties aan het Canal Grande kunnen vaak de grens van € 10.000 bereiken. Als leidraad kunnen appartementen met 2 slaapkamers variëren van € 350.000 tot € 600.000, waarbij factoren zoals de vloer en de locatie de prijs behoorlijk bepalen. Gezien de beperkte ruimte in Venetië kunnen een balkon, een kleine binnenplaats of zelfs gewoon een schilderachtig uitzicht allemaal van invloed zijn op de prijs. En ondanks de dreigende dreiging van acqua alta, mag u goedkopere panden niet negeren, simpelweg omdat ze zich op de begane grond bevinden. Het enige dat u hoeft vast te stellen, is de hoogte boven zeeniveau en bedenk dan dat het water van de lagune slechts één of twee keer per jaar een hoogte van 1,3 m boven zeeniveau bereikt. (De hoogst geregistreerde acqua alta was 1,9 m in 1966.) Zoals ik al zei, is het geweldige aan Venetië vanuit het oogpunt van fly-to-let het hele jaar door hoogseizoen, dat een vreemde mengelmoes van pasgetrouwden, filmliefhebbers aantrekt , kunsthistorici, pelgrims of mensen die gewoon "Europa doen". Het Lido is slechts een kort ritje met de vaporetto (of waterbus), dus u kunt ook uw tijd doorbrengen op een prachtig stuk strand. Een dergelijke onstuimige aantrekkingskracht betekent uiteindelijk dat de vakantiemarkt zeer goed geolied is, met geen gebrek aan gevestigde agenten die uw boekingen, check-ins, check-outs, onderhoud en schoonmaak organiseren tegen zeer concurrerende tarieven. En een lege week of twee betekent simpelweg dat er een handig venster in de kalender is voor een reis met korting voor vrienden, familie of zelfs jezelf. Voor mij is Venetië de definitie van je taart hebben en opeten. Dus wat kunt u momenteel verwachten op de Venetiaanse vastgoedmarkt? Nou, nogmaals, de locatie bepaalt in hoge mate de exacte prijzen, maar een appartement met 2 slaapkamers levert doorgaans tussen de € 900 en € 1.200 per week op, en zelfs meer tijdens het superhoogseizoen. Rekening houdend met de kosten van het beheer van het vastgoed op afstand, kunt u rekenen op een gezond rendement van meer dan 6% per jaar. Het algemene beeld is ook rooskleurig, met vastgoedprijzen die in de hele regio jaarlijks met 8% tot 10% stijgen. Aldus uitgerust met een inkijkje in Venetië dat verder reikte dan de beduimelde pagina's van mijn Rough Guide, heb ik uiteindelijk mijn zoektocht verscherpt naar slechts 2 appartementen, elk in San Polo en Dorsoduro. En de winnaar is... Begrijp me niet verkeerd, het appartement San Polo was niet van deze wereld: 1e verdieping, 3 slaapkamers, grote woonkamer met balkon en uitzicht op de eigen romantische gracht, allemaal binnen 5 minuten lopen van de Rialto , maar de renovaties die nodig waren, zouden mijn budget zeker tot het breekpunt en verder hebben gedreven. Aan de andere kant was het appartement Dorsoduro op de begane grond en dus aanzienlijk goedkoper, ondanks de royale afmetingen. Het was ook hoger dan dat allerbelangrijkste maximale overstromingsniveau.

​

Appartement voor de werken